Plus-values immobilieres : comprendre et optimiser
La vente d'un bien immobilier peut generer une plus-value imposable. Voici comment calculer l'impot et les strategies pour le reduire legalement.
Le principe de la plus-value immobiliere
La plus-value immobiliere est la difference entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien. Elle est soumise a deux prelevements :
19% (exoneration apres 22 ans)
17,2% (exoneration apres 30 ans)
2% a 6% si PV nette > 50 000 EUR
Les exonerations totales
Certaines ventes sont totalement exonerees de plus-value :
Residence principale
La vente de votre residence principale est totalement exoneree, quelle que soit la plus-value realisee. C'est l'exoneration la plus importante.
Premiere cession d'un logement autre que la RP
Exoneration sous conditions :
- Ne pas avoir ete proprietaire de sa RP dans les 4 dernieres annees
- Remploi du prix dans les 24 mois pour acquerir sa RP
Detention longue
Exoneration totale d'IR apres 22 ans de detention et de PS apres 30 ans.
Prix de vente inferieur a 15 000 EUR
Les ventes dont le prix est inferieur a 15 000 EUR sont exonerees.
Cession a un organisme HLM
Exoneration si vente a un organisme de logement social ou un operateur foncier.
Calcul de la plus-value brute
Prix de cession
Le prix de vente mentionne dans l'acte, duquel on deduit :
- Les frais de cession supportes par le vendeur (diagnostics, frais d'agence...)
- La TVA acquittee le cas echeant
Prix d'acquisition majore
Le prix d'achat, augmente de :
| Element | Montant |
|---|---|
| Frais d'acquisition | Reel ou forfait 7,5% du prix d'achat |
| Travaux (si detention > 5 ans) | Reel justifie ou forfait 15% du prix d'achat |
Abattements pour duree de detention
Des abattements progressifs s'appliquent a partir de la 6eme annee :
Pour l'impot sur le revenu (19%)
| Annees 1 a 5 | 0% |
| Annees 6 a 21 | 6% par an |
| 22eme annee | 4% (exoneration totale) |
Pour les prelevements sociaux (17,2%)
| Annees 1 a 5 | 0% |
| Annees 6 a 21 | 1,65% par an |
| 22eme annee | 1,60% |
| Annees 23 a 30 | 9% par an |
| Au-dela de 30 ans | Exoneration totale |
La surtaxe sur les plus-values elevees
Une surtaxe s'applique si la plus-value nette (apres abattement IR) depasse 50 000 EUR :
| Plus-value nette | Taux de surtaxe |
|---|---|
| 50 001 EUR a 60 000 EUR | 2% |
| 60 001 EUR a 100 000 EUR | 2% + lissage |
| 100 001 EUR a 110 000 EUR | 3% |
| 150 001 EUR a 160 000 EUR | 4% |
| 200 001 EUR a 210 000 EUR | 5% |
| Au-dela de 260 000 EUR | 6% |
Strategies d'optimisation
1. Attendre les paliers d'exoneration
Si vous approchez des 22 ans ou 30 ans de detention, il peut etre judicieux d'attendre quelques mois/annees pour beneficier d'abattements supplementaires.
2. Optimiser le prix d'acquisition
- Utiliser le forfait travaux (15%) si vous n'avez pas de factures
- Conserver toutes les factures de travaux d'amelioration
- Verifier que le forfait 7,5% est bien applique pour les frais
3. Donation avant vente
Donner le bien a ses enfants avant la vente permet de "purger" la plus-value. La base de calcul sera le prix au jour de la donation.
4. Apport a une SCI
L'apport d'un bien a une SCI familiale peut permettre de diferer l'imposition et de transmettre progressivement les parts.
Estimez votre plus-value
Utilisez notre simulateur pour calculer precisement l'imposition de votre vente.
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